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管清友

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旧文重读:美国楼市:月圆之后是深秋   

2007-09-13 21:20:09|  分类: 随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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按:这篇文章写于去年中秋节之后的几天。当时的思考还比较粗浅,但意思表达出来了。美国楼市经历了圣诞节狂欢之后一路下跌。其实,多种因素当中,核心的问题还是利率。近期有时间再写篇中国楼市的文章,估计明年能发表出来。我觉得重要的不是把问题说出来,而是说这个问题的时机。泡沫总会破灭,中国楼市到到明年也差不多。周期到了。谨代表个人观点,不代表本人所在机构。纯属个人思考。

美国楼市:月圆之后是深秋
2006年10月09日09:12 财经时报 
 
 
  连续的加息已遏制了通涨隐忧,美国经济增长也已开始放缓,但美元政策未必会如期调整

  “人有旦夕祸福,月有阴晴圆缺”。在并不比中国更圆的美国月亮下,“月满则亏”的凄冷正不可避免地降临到这个世界第一大经济体的房地产市场。尽管投资者经常会经历“十五的月亮十六圆”的繁荣,但我们将之称为“非理性繁荣”应该更恰当。


  在过去的5年,楼市成为继IT泡沫破灭之后美国经济增长的另一个发动机。在美元流动性严重过剩的大背景下,大量的资金涌入了楼市造就了又一轮繁荣。但泡沫总是要破灭的,不管它能够持续多长时间。“月满则亏”,只不过大多数人不太相信罢了。


  有一个美国人却非常相信这一点。他曾数次告诫各国政府和投资者“月满则亏”的道理——市场存在着高位和低位均衡的转换。不过很少有人相信他,尽管过去的经济现实已经证明他的预言颇有些道理。


  这个人叫做保罗·克鲁格曼(PaulR.Krugman)。


  不美丽的预言


  市场不愿相信克鲁格曼,是因为这个人似乎总在破坏市场的祥和气氛,就像在婴儿的满月酒席上预言这个“婴儿早晚会死”一样。


  2006年8月15日,克鲁格曼在《纽约时报》的专栏文章中说,由于美国楼市近年来价格会暴涨,在很多地区房价开始下降,投机需求出现逆转,导致目前市场上充斥着未出售的房产。


  他认为,这是针对“硬着陆”而不是“软着陆”的一剂处方。而且,由于近三年来楼市是美国经济增长的主要发动机,楼市的逆转意味着美国将不可避免地出现严重衰退。


  不过好像他这次又“不幸”言中了。


  美国全国房地产经纪人协会9月发表的报告显示,8月美国旧房销售均价为每套22.5万美元,比去年同期下跌1.7%。这也是美国房地产市场11年来首次出现房价同比下跌。


  报告还显示,8月份630万套的旧房销售量创下了2004年1月以来的最低水平,不仅比前一个月又下跌了0.5%,而且已经是连续第五个月下跌。


  不复杂的推理


  泡沫为什么会破灭?其实问题很简单,因为楼市的正常需求之上存在着太多的超额需求。而这些超额需求是建立在对美国经济的信心之上的。一旦世界政治经济形势或者美国国内财政货币政策的发生转折性变化,这种信心就会受到影响。


  从没有人相信,到有一部分人相信,再到大部分人相信,最后所有的人都相信:房价要大跌了。于是信心垮了,大量的投机者手中的房子没有下家接盘,楼市就会出现加速度的下跌,直到跌到正常的供求所能决定的价格水平,甚至出现超跌。回顾世界各国的楼市价格波动的规律,概莫如此。


  克鲁格曼看到了这一点,所以他分析:在房价处于高位的时候,一些人匆忙地买房,因为害怕未来价格上涨会超过他们的支付能力;更多的人则是为了投资而买房,豪赌价格会继续上涨。


  投机需求导致了价格暴涨的泡沫出现。而当某个时点(比如利率提高)之后,价格上涨大大超出了购买者意愿支付,价格上涨就会由两位数的增长变为一位数的增长,并逐渐出现负增长,于是泡沫破灭了——高位均衡转向了低位均衡。


  不一定的减息


  影响美国楼市走势的因素有很多。如果非得说出其中最重要的一个,我想应该是美元。


  美联储的官员自格林斯潘以来一直遵循一条规则:对外界你什么都可以说,除了美元。因为在这一政策上面承载着很多美国想要实现的目标,所以判断美元政策,首先应当看美国下一步的主要目标是什么。


  连续的加息已经遏制了通涨隐忧,美国经济增长也已经开始放缓。因此从常理来说,加息周期已经结束,减息周期即将开始。一旦减息周期开启,全球流动性过剩的问题还会持续,美国楼市就可能会在下跌之后出现回调。


  但是,美元政策是否会如期调整,我看未必。


  弱势美元会再次导致油价暴涨,美国国内资产价格泡沫继续放大。油价暴涨对美国经济、美国股市以及共和党的中期选举都不是好事,还会让一些反美的产油国有实力与美国叫板。资产价格的泡沫则很容易导致泡沫破灭后的萧条,经济大起大落。


  所以我估计美元政策未必会在短时期内调整。美国楼市也就仍然无法摆脱加息的打击,其下跌趋势将更加明显。


  我的这一判断或许和许多经济学家不太一样,但这种分歧至少可以证明美元政策仍存在着不确定性。不确定就意味着风险,没人会跟自己的钱过不去,这也就意味着加速下跌依然会发生。


  所以我们恐怕还得相信克鲁格曼一回,至少此前他比大多数经济学家的预言正确率高些。但愿美国楼市的投资者们都在“月圆之夜”抛出了自己的房子。这同样也算是送给中国投资者的中秋祝愿,尽管中国房地产的月亮或许比美国的还要圆一些。


  (作者系中国社科院亚太所博士,文章代表个人观点)

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