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管清友

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美国楼市:“月有阴晴圆缺”  

2006-10-06 15:09:20|  分类: 随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“人有旦夕祸福,月有阴晴圆缺,此事古难全”。美国楼市亦是如此。投资者总会经历“十五的月亮十六圆”的繁荣景象——也许称之为“非理性繁荣”更恰当,不过,一旦“一钩残月向西流”的大调整来临,恐怕很多人都只能“无言独上西楼”,空对“月如钩”了。

大多数投资者在“清风抚明月,流水映行云”的“祥和”气氛下总是愿意相信自己买进之后会在下一个高点抛出。这也难怪,在市场上似乎人人都有“但愿人长久,千里共婵娟”的美好愿望。当愿望成为虚假的信心,楼市的非理性繁荣就会因为这些美好的愿望而被日益放大。事实也是如此。在过去的5年,楼市成为继IT泡沫破灭之后美国经济增长的另一个发动机。投资者似乎也在楼市上重新找到了信心支撑。于是,在美元流动性严重过剩的大背景下,大量的资金涌入了楼市造就了又一轮的繁荣。不过非理性繁荣之后就必然有一波大回落,因为泡沫总是要破灭的,不管它能够持续多长时间。市场有时候就如同月亮,“月满则亏”,只不过大多数人不太相信罢了。

有一个美国人却非常相信这一点。他曾数次告诫世界各国政府和投资者“月满则亏”的道理——市场存在着高位和地位均衡的转换。不过很少有人相信他,虽然过去的经济现实证明他的预言颇有些道理。这个人叫做保罗·克鲁格曼(Paul R. Krugman)。

克鲁格曼似乎总在破坏市场的祥和气氛。2006815日,他在《纽约时报》的专栏文章中(“Housing Gets Ugly”)中说,由于美国楼市近年来价格会暴涨,在很多地区房价开始下降,投机需求出现逆转,导致目前市场上充斥着未出售的房产。克鲁格曼认为,这是针对“硬着陆”而不是“软着陆”的一剂“处方”。而且,由于近三年来楼市是美国经济增长的主要发动机,楼市的逆转意味着美国将不可避免地出现严重衰退。

不过好像他这次又“不幸言中”了。美国全国房地产经纪人协会9月份发表的报告显示,8月份美国旧房销售中间价为每套225万美元,比去年同期下跌17%。这也是美国房地产市场11年来首次出现房价同比下跌。报告还显示,8月份旧房销售量出现连续第五个月下跌,比前一个月又下跌了05%,经季节调整后按年率计算为630万套,这也是20041月以来的最低水平。7月份633万套的销售量则比6月份下降了41%。

泡沫为什么会破灭?其实问题很简单,因为楼市的正常需求之上存在着太多的超额需求。而这些超额需求是建立在对美国经济的信心之上的。一旦有世界政治经济形势的变化或者美国国内财政货币政策的出台,信心就会受到影响。从没有人相信,到有一部分人相信,再到大部分人相信,最后所有的人都相信:房价要大跌了。于是信心垮了,大量的投机者手中的房子没有下家接盘,楼市就会出现加速度的下跌。越跌越抛,越抛越跌,直到跌到正常的供求所能决定的价格水平,甚至还会出现超跌。回顾历史,再看看世界各国的楼市,其价格波动的规律,概莫如此。

克鲁格曼看到了这一点,所以他分析:在房价处于高位的时候,更多的人们纯粹为了投资而买房,豪赌价格会继续上涨并在高位抛出。另外一些人则匆忙地买房,因为他们害怕未来价格上涨会超过他们地支付能力。投机需求导致了价格暴涨,即泡沫出现了。而当某个时点(比如利率提高)之后,价格上涨大大超出了购买者意愿支付,价格上涨就会由两位数地增长变为一位数的增长,并逐渐出现负增长,于是泡沫破灭了——高位均衡转向了低位均衡。

影响美国楼市走势的因素,我们可以列举出很多。不过如果非得要我说出其中最重要的一个的话,我想这个因素应该是美元。据说美联储的官员自格林斯潘以来遵循这样一条规则:对外界你什么都可以说,除了美元。这足见美元政策的重大战略意义,这一政策上面承载着很多美国所想要实现的目标。所以判断美元政策非常困难,应当看美国下一步的主要目标是什么。按理说,连续的加息已经遏制了通涨隐忧,美国经济增长也已经开始放缓。那么加息周期已经结束,减息周期即将开始。一旦减息周期开启,就会有大量的美元被放出,全球流动性过剩的问题还会持续,届时美国楼市可能会在下跌之后出现回调。

但是,美元政策是否会如期调整,我看未必。弱势美元政策只能再次导致油价的暴涨,美国国内资产价格的泡沫继续放大。油价暴涨对美国经济、美国股市以及共和党的中期选举都不是好事,特别是让一些反美的产油国有实力与美国叫板。资产价格的泡沫则很容易导致泡沫破灭后的萧条,经济大起大落。所以我估计美元政策未必会在短时期内调整。如果这样,美国楼市仍然无法摆脱加息带来的打击,其下跌趋势亦仍然明显。

我的判断与一些经济学家不太一样,那我们就看以后的美元政策如何吧。如果市场对未来形势的判断处于不确定当中,那也将意味着加速下跌依然会发生。不确定就意味着风险,没人会跟自己的钱过不去。所以我们恐怕还得相信克鲁格曼一回,至少此前他比大多数经济学家的预言正确率高些。但愿美国楼市的投资者们都能在楼市的“月圆之夜”抛出自己的房子。

 

写于2006.10.06  中秋节

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