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管清友

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灰市场制约土地调控力度  

2006-09-07 15:38:22|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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灰市场制约土地调控力度

管清友

近期,为配合国家宏观调控政策,紧缩地根的土地新政又一次横空出世。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布,建设部、国土资源部等部位也相继发布文件对外资炒房、违法用地以及囤积房源等行为进行调查和处理。这一系列政策被称之为土地调控风暴,可见其范围之广,影响之深以及中央进行宏观调控的决心之大。笔者虽然对房地产泡沫心有余悸,对中国经济出现明显通涨迹象充满忧虑,但在国内既有的土地灰市场背景下,也不禁对土地调控的效果谨慎乐观。

中国的土地市场可以简单归结为一个灰市场。所谓“灰市场”,是指现实中存在的那一类既不是按照国营商业流通的原则和方式进行的(比如,就短缺消费品而言,不是以排队方式或按定量购买),也不是按照竞争市场的原则和方式进行的物品交易关系。市场交易要求参与交易的要素具备可交易的性质,产权清晰,这样市场才能自动根据供给和需求确定价格。但是中国的土地制度客观上造成了产权的虚化,土地成为一种非市场资源,这就为权力介入市场创造了机会。

权力介入市场,在面临土地需求时,造成了两种后果:其一是农民与土地需求者之间的交易——土地流动被称之为“土地流转”,其二是各级政府与土地需求者之间的交易成为真正的交易。在这两个过程当中,各级政府既充当了土地供给者的角色(相对于土地需求方),又充当了土地需求者的角色(相对于村集体和农民)。于是,土地租金的绝大部分就被各级政府借助土地产权的残缺和虚化或是装进了自己的腰包,或是成为土地批租收入。这就类似于双轨制的模式。农民在市场上拿到的是按照国家牌价(按照使用权交易,而不是按照所有权交易)出让的土地收益,而政府拿到的是土地按照市场供求出让得到的收益。无疑,市场价格要远远高于国家牌价,其价格差额就是所谓的“灰市加价”。而在这其中,权力起了最大的作用,灰市场也由此产生。但灰市加价都不构成土地供给者,实际是农民的收入。灰市加价是需求方价格的组成部分,但并不构成供给方价格的组成部分。土地需求方支付了较高的价格,却不能起到引导土地供给行为的作用。而且在大多数情况下,由于政府与土地需求方的合谋,土地需求方也是得利者,因为土地需求方一般都是能够给政府带来政绩的,这一点是与一般的灰市场不同的。政府与土地需求方合谋的时候,政府实际上成为了“灰市中间商”的角色。灰市中间商将批量土地一次买下,与之合谋的土地需求方替政府垫付流动资本。

理论上的分析固然可以轻松,现实里的利益博弈则让人感到沉重。一方面是大量失地农民的出现以及土地补偿无法弥补农民的损失,另一方面是居高不下的房地产泡沫。农民因为失地和低补偿受损,大量的工薪阶层因为畸高的房价望洋兴叹。这次的通知当中,国家专门强调了征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则,这是非常必要的,但房价能否下来还是不乐观。大的开发商照样可以提前储备土地或者通过企业的影响力继续廉价拿到土地。小的开发商则很可能面临灭顶之灾。于是,房地产市场以为紧缩地根的政策反而出现了更加垄断的局面,在需求以及高房价预期不变的情况下,房价反而会再次出现暴涨。这是中央进行宏观调控所必须要考虑的问题。

回顾历史,我们也曾经不只一次的紧缩地根,但今天我们依然面临同样的问题。1990年代中期中国进行宏观调控的经验表明,除非央行连续加息,控制流动性,并辅之以紧缩性的财政政策以及通过严厉的行政手段制止地方政府的投资冲动,否则我们很难应对新一轮经济上升周期的到来。同样,紧缩地根的政策在短期内可能有利于实现国家宏观调控的目标,但是大体制不变,问题可能很快就会到来。灰市场的存在肇因于权力介入市场,而把权力剔除出市场,让灰市场成为市场就不是宏观调控能解决的了,这需要更加深入的改革来完成。

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